Regularização fundiária: o problema que afeta milhões de brasileiros e poucos discutem

Você mora na sua casa há vinte anos. Pagou por ela, reformou, criou seus filhos ali. Mas os documentos não estão em ordem — talvez a escritura nunca tenha sido feita, talvez o imóvel esteja em área de regularização pendente, talvez a herança nunca tenha sido formalizada. Você não é proprietário pleno no sentido jurídico, mesmo que seja no sentido prático.

Essa situação é muito mais comum do que parece. Estimativas variam, mas especialistas em direito imobiliário calculam que entre 30% e 50% dos imóveis urbanos no Brasil têm alguma irregularidade documental. Em áreas periféricas e em cidades menores, o percentual pode ser ainda maior.

Por que isso importa

A irregularidade fundiária não é apenas um problema burocrático. Ela tem consequências práticas e econômicas sérias. Sem documentação regular, o imóvel não pode ser usado como garantia para crédito — o que limita o acesso a financiamentos para reforma, ampliação ou qualquer outro investimento. Não pode ser vendido formalmente. Em caso de herança, gera disputas e custos jurídicos que muitas famílias não têm condições de enfrentar.

Há também uma dimensão de segurança. Moradores de áreas irregulares são mais vulneráveis a remoções, têm menos acesso a serviços públicos e vivem com a incerteza de uma situação que pode mudar a qualquer momento.

O que está sendo feito

O programa Regulariza Brasil, lançado em 2023, tem como meta regularizar dois milhões de imóveis até 2026. Os resultados até agora são modestos em relação à escala do problema, mas há avanços em municípios que adotaram processos simplificados de regularização.

A tecnologia está ajudando: sistemas de georreferenciamento, cartografia digital e plataformas online de registro estão reduzindo custos e tempo dos processos. Mas a solução definitiva exige vontade política, recursos e uma mudança cultural que valorize a formalização como direito, não como burocracia.